揭秘影响我国房价增涨与降低的唯一原因

郝俊丞

在房地产业内始终流传着这样一句俗话——“看懂人口也就看懂了房地产”。这一说法很大程度上反映了人口对房地产的影响。根据相关数据显示，自1998年以来我国房地产市场的快速发展在很大程度上与我国第二次生育高峰期进入消费期密切相关。所以可以想像，当我国第三次生育高峰人群成熟后，伴随着我国城市建设进程的加快，势必会有越来越多的人群涌入城市，其对房地产市场需求的推动作用也将不可小视。

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不理解？！没有关系，融360为您换一个角度理解，根据近25年的数据显示，虽然中国房价增幅存在跌宕，但其绝对值一直处于增涨状态，尤其是大中城市房价涨幅基本在5倍以上。而中国房地产泡沫自2003年以来，一直在膨胀。与此同时，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，所以有观点认为，未来我国房地产市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。

如果分析十多年来房地产市场平均投资增速和平均人口增长之间的关系，我们发现，那些人口负增长但房地产投资高速增长的城市，未来房地产价格将会出现下降。而对于人口密集，人口增长迅速的城市来说，房价则保持着上涨趋势。

以近期房市火热的深圳举例来说，这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市，其楼市近期正在上演完全不输于股市的火热景象：久违的“日光盘”又回来了;二手房业主一夜反价50万也被买家欣然接受;热点片区一房难求，用中介的话来说“出一套、卖一套”;新房价格“跳涨”以万元为单位。同时，根据国家统计局的数据，深圳新房价格指数连续4个月环比上涨，3月份的涨幅排名全国第一，同比跌幅全国最小，已回到1%以内;二手住房价格连续5个月环比上涨，涨幅也排名第一，同比为全国唯一上涨城市;在刚刚公布的百城房价中，深圳新房价格31495元/平方米，同比环比均上涨1.09%，位居十大城市涨幅之首;二手住房价格环比涨3.29%、同比涨6%，同样位列全国第一。未来深圳房价或将继续上涨。

造成这一现象的原因何在，融360认为特殊的人口结构是不可忽视的重要原因。在四大一线城市中，深圳是个新城市，不像北京、上海和广州，在房改前就有大量的存量住房供应，而且本地人口早已实现了住房自有，这是个蓄水池，也是稳定器。但是，自上世纪80年代建城以来，深圳就一直处于外来人口不断涌入的态势，存量住房供应的主体的历史遗留违法建筑，即俗称的“小产权房”，并没有像北上广等城市一样，存在大量的存量“适居”住房。根据世联行的统计，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。目前，深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们要在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能。

随着我国房地产市场逐步进入深度调整时期，新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放房地产市场需求，融360认为，伴随着我国经济产业转型、人口迁移等多重因素影响将直接作用于楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应环境变化。

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